不动产投资是指投资者为了获取预期不确定的效益而将一定的现金收入转为不动产的经营行为。不动产是指土地及其上的定着物，包括各种建筑物、植物等。

不动产投资具有巨额性的特征。

其投资周期较长，属于长期性投资。

因为其涉及的资金量大，故具有较高的风险性和不确定性。

在融资方面，不动产投资有较强的金融依赖性。

此类投资需要具备较强的专业知识和技术支持。

不动产投资之间存在着高度的相关性。

大众对于不动产投资往往持观望态度。

不动产投资的形式多样，可以根据不同的标准进行分类。按投资主体划分，有国家投资、企业投资和个人投资三种。按投资方式区分，可分为直接投资和间接投资。此外，还可根据具体的投资项目，如地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资和工业房地产投资等进行分类。

保险公司在不动产投资领域扮演重要角色，其投资主要用于购买土地、建筑物或修缮住宅、商业建筑等。保险公司的不动产投资具有多重意义，包括保障长期安全收益、规避通货膨胀风险以及实现保险投资的社会性。其投资流程通常包括土地审核、建筑计划的确定及工程承包等多个阶段。

不动产投资信托是一种集合投资工具，通过公开募集或私募方式募集资金，再投资于不动产及相关权利、有价证券等。投资者可通过购买受益证券成为受益人，享受不动产收益分配。不动产投资信托常被用作税务规划的手段。

美国法律规定了公司型不动产投资信托的存在，尽管最初并未包含此种形式。后来的税制改革法放宽了相关规定，使公司型不动产投资信托得以发展。

信托是不动产投资信托的主要组织形式之一，包括商业信托、特拉华州式信托等多种类型。这些信托形式在法律实体性质、注册程序等方面有所区别。

非法人组织也被视为不动产投资信托的一种组织形式，但在实际操作中较为少见。

不动产投资信托的消极属性是指其主要以股息形式向股东或受益人分配收入，且不得从事积极业务，如不动产开发和销售等。这一特性是为了确保不动产投资信托的税收优惠资格。

权益型、抵押型和混合型是常见的不动产投资信托类型。权益型持有收益型不动产，抵押型持有不动产抵押贷款资产，混合型则是两者的结合。

伞形合伙不动产投资信托、嫁接不动产投资信托、合股式不动产投资信托和纸夹式不动产投资信托是特殊的不动产投资信托类型。

不动产投资信托的表现形式多种多样，包括房屋、耕地、山林和机器等。

不动产投资在营业税处理上有相应的规定。以不动产投资入股时不征营业税，但转让股权时应按销售不动产税目征税。不动产投资被视为有偿转让不动产所有权的行为，应遵守相关法律法规。