土地使用权评估是对土地使用者依法对土地进行使用的权利进行评估的过程。土地资产既可以单独评估，也可以与其他资产一同评估，如与地上建筑物组合评估，或是作为整体企业资产的一部分进行评估。

公司制改造可分为两种情况：一是企业改造为国有企业，此时评估价格实际上为划拨土地使用权价格；二是企业改造为非国有企业，此时土地处置方式可能为出让或租赁，评估需分别评定划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格。

这是指国家以一定年期土地使用权作价方式投入新企业的情况，评估价格应为出让土地使用权价格，但作为国家的出资额注入企业时，不应是出让土地使用权价格。

这是一种新型的国企改革方式，企业将其划拨土地使用权作价后，将债务转化为债权人的股份。评估的是划拨土地使用权价格。

当企业经营获准时，评估的是划拨土地使用权价格，保留的划拨土地使用权可以经批准进行抵押。

土地使用权拥有者如系国有企业，因转让、入股等需要而进行评估时，应先经其主管部门的同意，并向当地国有资产行政管理部门申请立项，获得立项批准后，才能委托资产评估有限责任公司机构进行评估。如果国有企业只是为了解自己资产情况而要求评估并不一定要立项，非国有企业土地使用权的评估则不需要立项这个手续。评估工作是从土地使用权拥有者与资产评估机构正式订立委托合同书开始。资产评估机构接受土地使用权评估作价的委托后，即开始组织项目评估小组开展有关的评估工作。整个评估工作分为两个部分，第一步是评估前的准备工作；第二步是评估工作。评估前的准备工作包括：1. 收集有关的资料：被评估地块的地级资料，城市规划资料以及被评估地块所处地段等级资料，被评估地块的批租文件资料，地产市场成交实例资料，关于土地使用权出让价格有关政策规定，地产市场供求双方的情报等等。2. 现场勘查：地块的面积、形状和坡度；地质水文条件；地上物与地下物的分布情况，地块的经济地理情况等。3. 分析测算有关的数据：测算被评估地块开发建设总成本，估算开发建设完成后能实现的市场销售额及投资回收期，估算开发建设和经营投资盈利率，初步试算土地使用权的转让价格。

土地使用权评估应遵循合法公正、有利于开发利用、区别对待和最大使用效益的原则。

市场法又称市场比较法，是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。市场法应用的步骤与过程包括：1. 广泛搜集交易资料，确定比较案例。2. 进行交易情况的修正。3. 进行交易时间的修正。4. 进行区域因素修正。5. 进行个别因素修正。6. 确定待估土地评估值。

收益法又称收益还原法，是通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。收益法的应用形式包括：1. 实际收益的修正。2. 客观收益的估算。3. 土地收益额及其估算。4. 土地还原利率及其估算。5. 土地收益年限及其测算。

成本法又称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。