土地使用权抵押贷款是房地产公司的一种主要融资方式。开发商在获得开发土地的使用权后，可以通过将其抵押给银行来获取贷款资金，然后将这些资金用于开发建设。他们通常会通过预售商品房的方式回收资金，以便偿还贷款。
具体规定
抵押登记的前提
土地使用权抵押登记应以土地使用权登记为前提。集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以在县级人民政府土地管理部门登记后设立抵押权。然而，其他类型的集体土地使用权则不可抵押。
抵押合同的有效性
集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权的抵押合同自土地管理部门批准登记之日起生效。未经过土地管理部门办理土地使用权抵押登记的，土地抵押权不受法律保护，土地使用权也不能作为抵押财产进行处置。
相关程序
办理抵押登记的程序
办理抵押登记应遵循以下程序：
1. 集体土地所有者出具同意抵押的证明。
2. 对抵押的土地使用权进行地价评估。
3. 确认土地估价结果。
4. 抵押双方签订抵押合同。
5. 申请抵押登记。
6. 审核、登记。
7. 核发抵押证明书。
集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权的特殊规定
集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权的抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同意，并出具书面证明。乡村企业集体土地使用权抵押的，集体土地所有者出具的同意抵押的书面证明应包括在实现抵押权时同意按法律规定进行土地征用并转为国有土地，以及征地费用是否作为清偿资金等细节。
地价评估
抵押当事人应委托具备土地估价资格的评估机构对其抵押土地使用权进行地价评估，评估结果需经土地管理部门确认。
处置方式
乡村企业集体土地使用权抵押的，土地管理部门应核定通过拍卖抵押物实现抵押权时应补交的土地使用权出让金额。
登记申请文件
抵押人和抵押权人在土地使用权抵押合同签订后十五日内，应携带以下文件向土地管理部门申请土地使用权抵押登记：
- 被抵押土地的集体土地所有者同意抵押的证明。
- 抵押登记申请书。
- 抵押人和抵押权人的身份证明。
- 抵押合同。
- 经土地管理部门确认的地价评估报告。
- 土地使用权属证明。
- 土地管理部门认为应提交的其他文件。
不符合条件的通知
如果经审核发现不符合抵押条件，土地管理部门应在接到申请之日起十五日内书面通知抵押当事人。
符合条件的处理
如果经审核符合抵押条件，土地管理部门应办理抵押登记并向抵押权人核发土地使用权抵押证明书。同时，在抵押土地的土地登记卡上及土地使用证变更记事栏内记录抵押情况，以及在实现抵押权时是否征为国有等情况。
其他规定
同一宗地的抵押顺序
对于同一宗地的多次抵押，应按照收到抵押登记申请的先后顺序办理登记。
抵押合同的变更
当抵押合同发生变化时，抵押人和抵押权人应重新签订抵押合同，并在签订后十五日内，持有关文件到土地管理部门申请办理抵押变更登记。
抵押合同的解除或终止
当抵押合同解除或终止后，抵押人和抵押权人应在解除或终止抵押合同之日起十五日内，持有关文件到土地管理部门申请办理抵押注销登记。
登记时间限制
按规定的时间提出抵押设定、变更、注销登记申请的，土地管理部门应在受理之日起十五日内办理相应的登记手续。
试点地区
土地使用权抵押贷款的试点工作在中国多个省市展开，其中包括北京市的
大兴区和
平谷区，
天津市的
宝坻区和
武清区，
河北省的
玉田县、
邱县、
张北县、
平乡县、
威县、
饶阳县等地。此外，还有
山西省、
内蒙古自治区、
辽宁省、
吉林省、
黑龙江省、
江苏省、
浙江省、安徽、
福建省、
江西省、
山东省、
河南省等多个省份的部分地区也参与了此项工作。