叠拼别墅（Stacked Villa）简称叠墅，是联排别墅（Townhouse）的叠拼式的一种延伸，在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生，介于别墅与公寓之间，由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成，在建筑设计上通过叠拼等方式保留别墅的私密性和舒适性等特点的别墅类产品。这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄而深的缺点。

叠拼式住宅的设计，最早起源于古罗马的Townhouse建筑形式，其主要用于应对城市中较为紧张的用地情况。从18世纪开始，Townhouse逐渐由欧洲普及到美洲，成为中产阶级主流的居住建筑形式。之后，Townhouse演变成为联排式别墅。19世纪，中国的第一代叠墅就在上海诞生。21世纪初叠拼别墅风行于美国、澳大利亚等国家并迅速蔓延成为西方世界的居住典范。

叠拼别墅总层数一般为4-6层，常分为双叠拼或三叠拼，每户可使用两层或三层。叠拼别墅具有位置好，绿化率高，小区配套设施好、比普通房采光好等优势，但是，其私密性比独立别墅差。

叠拼式住宅的设计，最早起源于古罗马的Townhouse建筑形式，其主要用于应对城市中较为紧张的用地情况。从18世纪开始，Townhouse逐渐由欧洲普及到美洲，成为中产阶级主流的居住建筑形式。随后，Townhouse演变成为联排式别墅，一般由若干栋小于3层的单户别墅并联而成，容积率一般在0.5-0.8，每户均有车位、前后花园。有别于独栋别墅，联排式别墅可划分为双拼（2栋并联）、联排（3栋并联）、叠拼3种形式，既具有独栋别墅所具有的占地大、有私人车位和花园、空间私密等高品质的别墅居住体验，又具有较高的容积率（节省土地面积）、较为方便的交通条件以及较为低廉的价格，其选址一般位于城市边缘或郊区。

19世纪时，英国城市学家霍华德提出了“理想的城市生活空间”概念。当时，西洋文明与中国文化相互交织碰撞，经由叠墅的设计，产生出一种全新的都市生活方式，中国的第一代叠墅就在上海诞生。因为其对理想城市生活空间的极致演绎，当时兴起的花园叠墅，成为所有人极力追求的城市型稀缺性住宅产品。20世纪90年代后期，英国诺丁汗的一位建筑师绘制了一套叠拼别墅的设计图纸，从此，叠拼别墅“有天有地有花园”的居住理念便一发不可收拾。

21世纪初叠拼别墅风行于美国、澳大利亚等国家并迅速蔓延成为西方世界的居住典范。到了现代，城市叠墅的热度更甚，受到市场的高度热捧。在繁华都市中，叠墅产品形态更契合现代人对理想居所的追求。能有一方叠墅墅居，不仅代表着空间尺度的舒适优雅，还有花园生活的浪漫情怀，是人们梦想中的私属领地。

叠拼别墅是将联排式的每个单元上下划分为2户，即每个单元下两层为1户，上两层带阁楼为1户，上户、下户共用楼梯、电梯、车库。总层数一般为4-6层，常分为双叠拼或三叠拼（两户一单元或三户一单元）。每户可使用两层或三层，且下叠可以有花园、上叠可以有阳台、中叠可以有下沉式庭院。上户、下户都有各自的套内楼梯。虽然叠拼式低层住宅是在较为“廉价”的联排式低层住宅之后再次细分产生的，但实际上功能十分齐全。

叠拼式住宅配套的室内空间组成较复杂，以卫生间、厨房为代表的小型功能空间应具有合理的分布方式。卫生间不宜布设在卧室和客厅等核心使用场所的上方，应通过吊顶的方式实现对沉箱的遮挡处理。卫生间与厨房应相互隔绝，避免暗厕和暗厨。烟道的布设应遵循上下层对齐的原则，且要有效贯通至屋面，形成高效的排烟通道。叠拼式住宅通常包含上下2户，其各自分别配套套内楼梯，以便用于室内垂直交通，占地面积通常为4-5平方米；而在空间相对紧凑的建筑中，楼梯布设方式显得至关重要，既要为用户提供日常交通功能，又要提高美观性。

叠拼别墅大多位于郊区，周边开发程度不高，具有自然环境好、地理位置好、视野开阔等优势。成为了很多人购买郊区高档住宅的一大诱因。

大多数叠拼项目容积率低，约占总体80%的项目在0.5-1.5之间；比市区住宅容积率低得多，建筑密度也很小，是郊区低密度住宅。叠拼与郊区独栋别墅相比，容积率偏高，这也保证叠拼的价格较低。

叠拼的绿化率普遍比住宅项目高，85%以上的项目绿化率在40%以上，最高的可达到70%。大量的绿地和园林景观使叠拼的居住环境达到郊区别墅的品质。

绝大多数叠拼的小区内部配套设施很齐全且档次较高，尤其是偏远郊区的大规模项目。原因是大多数叠拼的周围市政和生活配套缺乏，与项目本身的高档居住档次不匹配，必须在项目内部解决各项配套设施。这些配套设施包括大型会所，公园、体育休闲、餐饮娱乐，购物、教商等；另外一个原因是叠拼潜在客户收入较高。追求生活品质，因此项目没有大型齐全的配套设施很难吸引客户，绝大多数项目规划有大型会所、生态公园、幼儿园及中小学等设施。

叠拼别墅挑高比普通房挑高几十厘米，通风更顺畅，采光度好。

叠拼别墅下层住户都是带有花园的，而上层住户则是带有露台或是一个阁楼。而联排别墅的住户都是左右一起共用一面墙的，相互比较独立，楼下有带花园，而楼上也有带露台的。对于叠拼别墅来说，其是往纵向空间方向进行延伸的，基本都是四到五层，主要分为两户，一到二层为一户，三到四层或四层半为另外一户。而联排别墅是采用独门独户的方式来建造，一个竖向为一户，没有上下楼层来分户。

叠拼别墅的私密性不是太好。叠拼别墅相比于独立别墅，公共空间较多，下叠庭院中人们的活动往往一览无遗。

叠拼式住宅的设计理念诞生于欧洲，因此，典型的叠拼式住宅彰显出极为强烈的古典欧式风格。欧式建筑构件具有小而精的特点，其正好与规格较小的叠拼体块有效融合，创建具有较高观赏价值的景观小品，升华建筑格调，保证了材质和色彩的审美价值，又充分彰显欧洲的历史文化底蕴，且欧式风格具有华而不繁的特点，其摒弃以往过度复杂的肌理，取而代之的是更具有引导特性的线条，升华了浪漫色彩。

叠拼式住宅是以单元体块为基础而组建成的整体结构，在设计时应当考虑各体块所营造的空间错落感。对于车库、阁楼等建筑空间，需要与主体建筑营造出层叠、高低错落的空间关系，由此增强建筑立面的雕塑感，以便在相对狭小的空间内构筑丰富的立面，提高建筑的立体效果。在古典叠拼式住宅中，石材贴面、巴洛克柱、西班牙瓦等均在建筑立面中得到广泛应用，其总体呈现出暖色调。结构尺寸规划时，应控制好开窗面积与位置，遵循大小适中、位置合理的原则，以达到烘托立面构件、提高采光通风能力等多重效果。栏杆则以铁艺栏杆较为合适，其具有优良的通透性。此外，叠拼式住宅也可在既有基础上实现突破，例如简洁的现代风格也具有较高的应用价值。

在叠拼式住宅的现代化进程中，石材、压型钢板等均得到广泛应用，是继传统欧式建材的基础上衍生出的全新形式，配套大面积玻璃窗和玻璃门，构建具有简洁特性的线条，虚实和光影所营造出的对比增添了视觉观感，给人以优雅、通透的感觉体验。此外，受建筑空间有限的制约，叠拼式住宅的外立面难以充分彰显别墅的大气与高贵之感，因此可另辟蹊径，朝精巧、通透的方向发展，而这也正可以树立起叠拼式住宅独特的一面。

叠拼式住宅在平面布置时应充分考虑到一般住宅小区的布设原则，二者在此方面基本具有一致性。但叠拼式住宅也有其特殊之处，其采取的是进深较小的联排长条形建筑形式，此特点决定了建筑景观的规整性。并且叠拼式住宅具有较高的容积率，因此总平面布置思路可以参考中高层住宅。叠拼式住宅所配套的建筑开口普遍采取的是2个朝向的方式，若现场地形条件良好，住宅以南北向分排排列的方式为宜，以便改善住宅的光照和通风条件，并适当减少建筑用地量。

在住宅形成横向排列后，可以在其中建设道路，提高住宅群体的平直性与规整性，实现建筑与道路交通的协调发展。前后建筑的间距对于住户的日常出行以及建筑整体的审美价值都将带来明显影响，应适当预留道路和景观道路的宽度，且要考虑车辆的进出要求。由于容积率相对较高，因此在景观设计时应注重景观点缀问题，可在户前配置适量的绿化或是打造景观小品，发挥其点缀作用；住宅区入口可组建集休闲、审美等多重功能于一体的中心公园，形成以叠拼式住宅为核心的周边配套。以各项建筑元素为基础，在保证基本经济指标的前提下，应具有针对性地做好总平面设计工作，从而提高小区的居住品质。

2001年5月，建设部发布关于加强房地产市场宏观管理促进房地产业健康持续发展的意见中要求，房地产开发的重点是为重点建设配套的房地产开发项目和城镇职工住宅，对市场需求量有限的花园别墅、度假村、高级公寓、高档宾馆、写字楼等要严格控制。

2006年11月，建设部发布的国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知中要求，停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

2007年5月，建设部发布的国务院关于印发2007年工作要点的通知中要求，落实禁止类和限制类项目用地的规定，特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。

2010年3月，国土资源部下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》明确要求，保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70％，严格控制大套型住房建设用地，严禁供地建别墅。

2016年9月，国土资源部召开新闻发布会，表示将进一步从严土地管理，重申全国各地停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时，还严格要求限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。