房屋他项权证是指在他项权利登记后，由房管部门核发、抵押权人持有的权利证书，属于房屋权属证书的一种。所谓他项权利指非财产所有人在他人所有的财产上享有的一种权利。房地产抵押是房屋所有权的一种常见的他项权利。一般按揭房产即设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制不能办理产权过户等相关手续。

1980年代以后，中国城市住房开始实行所有权登记和发证制度。1994年，中华人民共和国建设发布《城市公有房屋管理规定》，明确提到“公有房屋设定抵押等他项权，应当到房地产行政主管部门办理他项权登记，领取《房屋他项权证》。”

1997年，中华人民共和国建设部发布《城市房屋权属登记管理办法》（2001年7月23日修订并重新发布）。该办法明确规定，申请房屋他项权利登记，"权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件"。

同期通过的《城市房地产抵押管理办法》（亦于2001年重新修订）明确指出“以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。”

2008年通过的《房屋登记办法》则进一步明确了抵押场景下需要提供《房屋他项权证》的几种情况。

房屋他项权证书由国务院建设行政主管部门统一监制，市、县房地产行政主管部门颁发”，同时由他项权利人收执，他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。房屋他项权证办理程序大致为：提出申请—审核制证—交费领证，分为一般房屋他项权利登记程序和军队、涉外房屋及已购公房他项权利登记程序。

自1980年代以来，中国官方出台一系列法律法规，完善城市房屋产权登记制度。1994年，中华人民共和国建设发布《城市公有房屋管理规定》，明确提到“公有房屋设定抵押等他项权，应当到房地产行政主管部门办理他项权登记，领取《房屋他项权证》。”

随后，房屋他项权证也覆盖到私人房屋。1997年，中华人民共和国建设部发布《城市房屋权属登记管理办法》（2001年7月23日修订并重新发布）。该办法明确规定，申请房屋他项权利登记，"权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件"。所谓合同书或者相关证明文件主要即指《房屋他项权证》。

同期通过的《城市房地产抵押管理办法》（亦于2001年重新修订）明确指出“以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。”

2008年7月1日建设部发布《房屋登记办法》，同时宣布《城市房屋权属登记管理办法》废止。前者对房屋登记机构、办理条件及流程、登记证书发放及管理等内容进行了规定，其中再次明确，房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等， 在“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，……应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。”

根据相关法律规定，房屋他项权证是属于房屋权属证书的一种，指在他项权利登记后，由房管部门核发、抵押权人持有的权利证书。在产权管理中，房屋他项权证往往用于按揭场景下进行房地产抵押时的他项权利登记。房地产抵押是指抵押人以不转移占有为前提，向抵押权人提供债务履行担保的行为，它本质上是对房地产产权的抵押。因此，房地产抵押是房屋所有权的一种他项权利。

《房屋他项权证》是权利人用以证明他项权利的合法证明文件。在抵押中，“申请抵押权变更登记”“经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让，申请抵押权转移登记的”“申请抵押权注销登记的”“申请最高额抵押权变更登记”“最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移，申请最高额抵押权转移登记的”，转让人和受让人等都需提供《房屋他项权证》。

根据《房屋登记办法》第三条、第四条规定，国务院建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理，具体房屋登记机构，“是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。

《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定。一般房产购买时，选择按揭贷款时，在房屋所有权证书中，会有他项权利内容记载，载明他项权利人、权利种类（如典权、抵押权等）、权利范围（他项权利的房屋范围）、权利价值（他项权利的契载价格）、权利存续期间（契载期限）、注销日期（他项权利消失的日期），并且在他项权证书也注明这些内容。

房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。“权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件”。

申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。

有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：

（一）申报不实的；

（二）涂改房屋权属证书的；

（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；

（四）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。

注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。

包括房屋他项权证，房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。

办理程序：提出申请一审核制证一交费领证

1、一般房屋他项权利登记程序

第1步：

提出申请。申请人持规定提交的资料到房屋所在区房管局提出申请。对符合登记条件的，区房管部门进行现场调查，经初审合格后报市房屋产权登记中心。

第2步：审核制证。市房屋产权登记中心复审、核准后签发房屋权属证书。第3步：交费领证。申请人或经办人持本人身份证到市房屋产权登记中心交纳相关费用后，领取房屋权属证书。

2、军队、涉外房屋及已购公房他项权利登记程序

第1步：提出申请。申请人持规定提交的资料到市房屋产权登记中心提出申请。

第2步：审核制证。市房屋产权登记中心进行现场调查，对符合登记条件的，核准签发房屋权属证书。

第3步：交费领证。申请人或经办人持本人身份证到市房屋产权登记中心交纳相关费用后，领取房屋权属证书。

1、现房他项权利申请登记需提交的资料：（1）抵押当事人为个人的，出具身份证或有效身份证明;抵押当事人为单位的，出具营业执照或法人登记证明;（2）《房屋所有权证》，有共有权人的应提交《房屋共有权证》;（3）土地使用证;（4）房地产抵押范围平面图;（5）房地产价值的合法证明材料;（6）借款合同或其他债权债务合同;（7）抵押合同;（8）委托代理的，个人出具公证委托书和受托人身份证或有效身份证明单位出具委托书和受托人身份证或有效身份证明;（9）抵押人是集体所有制企业的。提交职代会决议;抵押人是有限责任公司的或Inc.的，提交董事会或股东大会决议及公司章程。

2、在建工程他项权利申请登记需提交的资料：（1）抵押当事人为个人的，出具身份证或有效身份证明;抵押当事人为单位的，出具营业执照或法人登记证，其中属开发企业的，提交开发资质证书;（2）土地使用权证或合法用地证明;（3）《建设工程规划许可证》;（4）房地产抵押范围平面图;（5）房地产价值的合法证明材料;（6）借款合同或其他债权债务合同;（7）抵押合同;（8）抵押人是集体所有制企业的，提交职代会决议;抵押人是有限责任公司的或Inc.的，提交董事会或股东大会决议及公司章程;（9）开发企业有预售行为的，提交《商品房预售许可证》;（10）委托代理的，个人出具公证委托书和受托人身份证或有效身份证明;单位出具委托书和受托人身份证或有效身份证明。

3、楼花他项权利申请登记需提交的资料：（1）抵押当事人为个人的，出具身份证或有效身份证明;抵押当事人为单位的，出具营业执照或法人登记证，其中属开发企业的，提交开发资质证书;（2）土地使用权证或合法用地证明;（3）《建设工程规划许可证》;（4）房地产抵押范围平面图;（5）《商品房预售许可证》;（6）房地产价值的合法证明材料;（7）借款合同或其他债权债务合同;（8）抵押合同;（9）抵押人是集体所有制企业的，提交职代会决议;抵押人是有限责任公司或Inc.的，提交董事会或股东大会决议及公司章程;（10）开发企业有预售行为的，提交《商品房预售许可证》;（11）委托代理的，个人出具公证委托书和受托人身份证或有效身份证明;单位出具委托书和受托人身份证或有效身份证明。

4、资料提交数量：原件一份，复印件一份。

房屋所有权人必须依法到房屋所在地的房地产行政主管机关申请登记，领取房屋所有权证，凭证管理房产；凭证出售、出租房屋；凭证申请房屋翻、改、扩建；凭证申请办理房屋继承、析产、分割、赠与、交换、调拨等产权转移手续；凭证办理抵押手续；凭证办理拆迁、安置、补偿手续。

第三条　本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

　　本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

　　本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

第三条　本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。

本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。

第十一条　房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；

权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。

共有的房屋，由共有人共同申请。

房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。

房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。

第十九条　设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。

申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。

第二十四条　因房屋灭失、土地利用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。

申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。

第二十七条　登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。

第三十一条　房屋权属证书包括《房屋所有权证》《房屋共有权证》《房屋他项权证》或者《房地产权证》《房地产共有权证》《房地产他项权证》。

第三十三条　房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。

第三十四条　《房屋所有权证》《房屋共有权证》《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定。证书由国务院建设行政主管部门统一监制，市、县房地产行政主管部门颁发。

第二十五条　房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。　　房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。

第三十四条　抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。

第四十条　经依法登记的房屋上存在他项权利时，所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的，应当提供他项权利人的书面同意文件。

第四十六条　申请抵押权变更登记，应当提交下列材料：　　

（一）登记申请书；　　

（二）申请人的身份证明；　　

（三）房屋他项权证书；　　

（四）抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议；　　

（五）其他必要材料。　　

因抵押当事人姓名或者名称发生变更，或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更申请变更登记的，无需提交前款第（四）项材料。　　

因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。　　

第四十七条　经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让，申请抵押权转移登记的，主债权的转让人和受让人应当提交下列材料：　　

（一）登记申请书；　　

（二）申请人的身份证明；　　

（三）房屋他项权证书；　　

（四）房屋抵押权发生转移的证明材料；　　

（五）其他必要材料。

第四十九条　申请抵押权注销登记的，应当提交下列材料：　　

（一） 登记申请书；　　

（二） 申请人的身份证明；　　

（三） 房屋他项权证书；　　

（四） 证明房屋抵押权消灭的材料；　　

（五） 其他必要材料。

第五十五条　申请最高额抵押权变更登记，应当提交下列材料：　　

（一）登记申请书；　　

（二）申请人的身份证明；　　

（三）房屋他项权证书；　　

（四）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；　　

（五）最高额抵押权发生变更的证明材料；　　

（六）其他必要材料。　　

因最高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。　　第五十六条　最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移，申请最高额抵押权转移登记的，转让人和受让人应当提交下列材料：　　

（一）登记申请书；　　

（二）申请人的身份证明；　　

（三）房屋他项权证书；　　

（四）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；　　

（五）最高额抵押权发生转移的证明材料；　　

（六）其他必要材料。　　

最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房屋登记办法机构不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，依据本办法第四十七条的规定办理抵押权转移登记。　　

第五十七条　经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，申请最高额抵押权确定登记的，应当提交下列材料：　　

（一）登记申请书；　　

（二）申请人的身份证明；　　

（三）房屋他项权证书；　　

（四）最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料；　　

（五）其他必要材料。

以上来源

中国房地产他项权利的主要类别有：

（1）抵押权。房屋所有权及以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。抵押开始，抵押权人即取得了对房屋或土地的抵押权，抵押人（产权人）和抵押权人（债权人）要订立抵押契约，规定还款期限及利息。到期不还清债务的，抵押权即消失。抵押人破产的，抵押权人享有以抵押物作价或从拍卖房地产价中优先得到清偿的权利。

（2）地役权。我国《民法通则》对相邻或相隔的土地或房屋（不动产）的通行、取水和排水等权利，用相邻关系的形式作了规定。这里把在他人使用的土地或所有的房屋上取得通行、取水和排水的权利称为地役权。一般认为，相邻关系是通过法律规定的，不必经相邻各方约定而对房地产产权进行限制，同时，为了取得通过他人土地或院落、走道出入的权利，需要向他人交纳一定的费用。

（3）租赁权。我国的房屋及经出让的国有土地使用权可以出租，承租人对所承租的房屋或土地有租赁权，这是我国的一种较为特殊的房地产他项权利。

（4）典当权。（简称典权）典当权是产权人将房地产以商定的典价典给承典人，承典人在典期内享有房地产的使用和管理权的权利。在典期内，承典人不收付出典价的利息，而出典人也不收房屋租金。典期满，房屋所有人，即出典人退回典价收回房地产的产权。超过典期，出典人如不赎回或无力赎回，承典人享有房地产产权的权利。

除此，房地产的他项权利还包括有采光通风权、通行权、相邻安全权、借用权、空中权和地上权、地下权等。