物业抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。在这种情况下，抵押人仍然实际控制着房地产，并以此向抵押权人提供担保。当债务人无法清偿债务时，抵押权人有权通过拍卖或其他方式处置抵押的房地产，并优先受偿。

物业抵押权是为担保债权而设立的，它与所担保的债权形成主从关系。抵押权以主债权的存在为前提，仅在债权期限届满而不受清偿时行使。抵押权是一种物权，其目的在于保证债权的顺利受偿，减少主债权不能受偿的风险。抵押权随主债权的消灭而消灭。

物业抵押权是一种担保物权，其内容为物的交换价值。抵押权人的目标不是获取抵押物的使用价值，而是其价值。抵押权人有权在债务人不履行债务时，对抵押物进行处分、变卖，但无权使用和收益。

物业抵押权是一种他物权，其本质和担保作用在于抵押权人可以通过实现抵押物的价值来优先受偿。当抵押人在债务履行期届满时不履行债务时，抵押权人有权依照法律规定，通过拍卖等方式处置抵押物，并从中优先受偿。

- 行政划拨方式获得的尚未建设房屋及其他附属物的土地使用权。

- 权属有争议的房地产。

- 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。

- 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。

- 已依法公告列入拆迁范围的房地产。

- 被依法查封、最高人民法院关于人民法院民事执行中查封､扣押､冻结财产的规定、监管或以其他形式限制房地产权利的。

- 法律禁止流通的土地所有权、违章建筑等。

- 以出让土地使用权设定抵押权的，抵押权设定前原有的地上房屋及其他附属物应当同时设定抵押。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。

- 抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押，但再次抵押时，只能就财产价值大于所担保的债权余额部分设定抵押，且抵押人应将前一抵押事实告知抵押权人。

- 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

- 以出让方式取得的土地使用权抵押的，不得违背国家有关土地使用权有偿出让、转让的规定和土地使用权出让合同的约定。以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

- 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。

- 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。

- 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。

- 以贵州长生药业有限责任公司、Inc.的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。

- 有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。

- 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

- 以预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

- 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。

- 企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利和义务由变更后的法人享有和承担，或者在分立或者合并时明确。

- 抵押人死亡、依法被宣告死亡或者宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

- 抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

- 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产(包括房屋)为自身债务设定抵押。

物业抵押的对内效力，是指抵押权人的担保债权以抵押的物业优先受偿的权利。担保债权的范围包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。抵押物业的范围包括物业本身、附属物、从权利和孳息。

物业抵押的对外效力是指物业抵押权对抵押关系外部的、有关物业的其他财产权的影响。主要包括对用益物权的影响、与其他物业抵押权的关系、与物业租赁的关系、与法定抵押权的关系。

公权力对物业抵押的影响包括因抵押人违反行政法规而受到行政处罚、因抵押人与物业有关的行为导致行政机关采取行政措施、因抵押人未清偿其他债务导致司法机关依法采取强制措施等情况。

物业抵押与物业租赁的关系有两种情形，其一是物业先租赁，后抵押；其二是物业先抵押，后租赁。这两种情形都是允许的，但法律后果有所不同。