首套房是指购买者仅拥有一套住房。于2014年9月30日，由中国人民银行发布的《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提出。中国人民银行规定中国城市居民购买第一套住房享有按揭贷款利率优惠和最低首付比率等优惠政策。

“首套房”需同时满足三个条件：买房人年满18周岁；买的房子是90平方米及以下的普通住房（90平方米及以下的普通住房享受契税税率1%的优惠）；购房人名下没有单独或与他人共同购买的住房（与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外）。

2023年，中国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下，随着符合条件的城市逐渐下调利率下限，调整首套房贷利率的城市数量有所减少。9月1日，上海市和北京先后宣布执行“认房不认贷”政策。至此，一线城市全部落地实施“认房不认贷”政策。

1998年中国开始全面实施城镇住房市场化改革，次年取消城镇家庭福利分房，购房成为城镇家庭的重要需求。2014年9月30日，中国人民银行正式发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，明确对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房执行首套房贷款政策。购买第一套住房享有按揭贷款利率优惠和最低首付比率等优惠政策。

对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城市化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

2014年9月30日，中国人民银行正式发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

2015年9月，购买首套房的最低首付款比例从30%降低至25%。次年2月2日，中国人民银行、银监会发布关于调整个人住房贷款政策的通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

2017年3月，至少17城出台楼市调控政策，已有深圳市、上海市两个一线城市以及合肥市、厦门市、南京、苏州市、南昌市等五个二线城市采取了“认房又认贷”措施。即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策。

2018年7月，房地产坚持调控，全国首套房贷款平均利率保持上涨，但上涨幅度收窄。

2019年全国合计出台的房地产调控政策次数达620次，房地产市场平稳发展依然是调控的主要方向。

2020年1月，全国首套房贷款平均利率为5.51%，环比下降1BP；20个城市首套房贷款利率环比有所下调，北上广深的首套房贷款利率悉数下调。

2021年，42城首套房贷款平均利率5.33%。

2022年5月，央行、银保监会今日联合发文，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。这意味着在个人住房贷款利率下限下调之后，各地首套房贷利率最多可以低至4.4％。

2023年以来中国已有超过40个城市调整首套房贷利率下限至4%以下，珠海市、南宁市、柳州市、中山市等城市首套房贷最低利率已经降至3.7%，肇庆市、湛江市、云浮市、惠州等城市取消了首套房贷利率下限。截止2023年二季度末，70个大中城市中共有39城可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。本次5年期以上LPR下调10个基点，符合条件的城市首套房贷利率有望降至3.6%到3.9%的区间内，继续突破历史底部。

2023年9月1日，上海市和北京先后宣布执行“认房不认贷”政策。至此，一线城市全部落地实施“认房不认贷”政策。“认房不认贷”是指不论该家庭此前是否使用过商业贷款购房，有没有过贷款记录，只要在购买时家庭所有成员在本市均无住房，即可符合首套房的认定标准，可按首套住房申请住房贷款。

中国人民银行规定中国城市居民购买第一套住房享有按揭贷款利率优惠。首套房得同时满足三个条件：

购房家庭名下无住房贷款记录(包括商贷、公积金贷)且在无住房的，可以按首套房贷款政策办理；凡不属于首套房情形，被核定为是二套房的，按二套房贷款政策办理。被核定为有两套及以上住房的，不予贷款。 “房”为借款申请人名下住房。“贷”指在人行征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录，包括商业性住房贷款记录、住房公积金个人住房贷款记录。

按居民买房贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内家庭共减少利息支出约2万元。

此外，居民名下有一套全款商住房，再买房依然算“首套”；同时购两套房，享受“首套房”待遇行不通；.房产抵押消费买车贷款结清再买房也算“二套”。

分析认为，中国一线城市限购限贷政策较严格，有较大放松空间，包括放松非热点区域限购限制，优化首套房认定标准，适当降低二套房首付比例，优化调整普宅非普宅的认定标准。二线城市政策已陆续放松，但在首套房认定标准、限购等方面仍存在放松空间，未来可进一步下调利率、降低首付。三四线城市已成为楼市政策松绑的前沿阵地，“因城施策”的利好政策工具箱已能出尽出，未来地方政府可以从支持发展保障性租赁住房建设出发，有利于消化市场库存，稳定房价。

2023年9月1日，上海市和北京先后宣布执行“认房不认贷”政策。至此，一线城市全部落地实施“认房不认贷”政策。“认房不认贷”是指不论该家庭此前是否使用过商业贷款购房，有没有过贷款记录，只要在购买时家庭所有成员在本市均无住房，即可符合首套房的认定标准，可按首套住房申请住房贷款。