花园洋房（Garden Villa），别名为花园式住宅、西式洋房、小洋楼，是一类介于别墅和普通公寓之间的住宅产品，花园洋房起源于英国，在中国源于上海市，也是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带所流行。

园洋房通常为5层多层建筑，每户具有客厅、餐厅、主卧、卧室、卫生间、厨房。花园洋房在景观朝向布置室外庭院或露台，再围绕庭院或露台布置户内共用性质的生活空间。花园洋房建筑技艺是一个结合现代建筑风格和园林空间的理想选择。

“花园洋房”区具有的特殊的文化价值和历史价值。由于上海市城市发展特定的时代背景，上海“花园洋房区”过去被视为是西方侵略的屈辱。但随着改革开放，目前在上海市市内和周边的各个区域已形成了初具规模的新的别墅建筑群，这是上海城市历史与文化发展的必然趋势之一。

“花园洋房”的命名来源于其特点与设计理念。其名字结合了住宅的两个重要特点，“花园”代表了它独特的户外空间，花园洋房通常拥有宽敞的庭院、花草绿地和休闲区域，使居住者能够尽情享受户外生活。而“洋房”指的是其建筑风格，这种建筑风格已在过去百年中在中国得到广泛应用，成为城市中独立住宅的代表。它以其高大、宽敞、独立的设计，为居住者提供了更多的私人空间和自由度。

花园洋房起源于英国，第二次世界大战之后随着工业化进程加速，劳动力涌入城市，西方国家的城市开始拥挤，生活环境恶化。一批志同道合的中产阶级开始在市郊建造花园洋房，以享受带有庭院和露台的舒适生活。

在中国，花园洋房的概念可以追溯到19世纪中期的上海市。起初，花园洋房是属于上流社会的专属住宅。它被"官宦、贵族、商界巨头"定义为身份的象征，代表了西方文明和生活方式与中国文化的交融。当时所谓的花园洋房实际上是指花园别墅，即常称的花园式住宅。这些住宅包括了西式洋房、小洋楼、独院式平房或二、三层小楼，都有注重户户拥有花园的特点。这些房屋户型较大，居住舒适度较高。更具体来说，花园洋房是当时国内房地产开发商顺应上海租界辟建所带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。

自开埠以来，花园洋房在百年历史进程中大致经历了萌芽期、繁荣期、退潮期三个发展阶段。

花园洋房发展初期进程缓慢，一方面资本家忙于开办实业、抢夺财富，加上19 世纪末的农民起义，上海市并非是他们理想的安居乐园，故居住配置上沿用了商住两用的殖民地风格建筑。开埠后至1895年是上海发展成为初具近代城市规模的阶段，而上海的独立式花园住宅，也是到1895年才开始形成一定的规模。到了1900年左右，国内战争相对平息，上海一片繁荣景象，获得丰厚资本的外侨开始建造私家花园住宅，建筑风格基本照搬商贾出生地的经典样式，以古典主义建筑风格为主。1910年起，移居上海的洋人迅速增加，花园洋房的建造也在相应增长。大部分花园洋房的原初主人是在沪洋人，后来也有不少中原地区官僚、买办建造此类住宅或从外商手中购得居住。早期的花园住宅大多集中建造在最早划为租界的外滩附近及虹口区昆山路一带。

“第一次世界大战”爆发时大量侨商回国，这批花园洋房便被华人接手，直到1919年“一战”结束，“一战”期间花园洋房的建造基本处于停滞状态，而上海经济的繁荣使得花园洋房的建造开始形成规模，进入了大爆发阶段。根据20世纪20 年代《海关十年报告》中的统计，1920年前的8年里，法租界共有欧洲人住宅 432 幢，而1920 年和1921年两年里就建造了552幢。其后随着租界的扩张，华人进入租界区与洋人混居，花园洋房需求扩大，花园住宅沿多伦路、延安路、淮海路等主要道路由东向西发展。另外，在越界筑路地区的徐汇区、长宁区、静安区、虹口区等地区成为花园住宅较为集中的地区。

这时期建造的花园住宅占地面积大，总平面宽敞，讲究庭院的绿化和小建筑处理，结构设计多为砖石承重、木桁架、铁皮屋面，设有火墙和卫生设备。总体来看，这段时期建造的花园洋房数量较少，分布较零散，徐家汇路（今华山路）一带较多。

进入20世纪20年代后，大量的外国资本家再次来到中原地区，不同国籍的侨民在居住风格上开始出现分化。这一时期，随着建筑材料和科技的进步，上海市的花园住宅建筑风格也变得更加灵活多样。在第一次世界大战期间，上海进口商品结构发生了变化，消费资料的输入逐渐减少，而生产资料的输入增加了，比如机器、设备和金属材料等。战争结束后，大量外商回到上海，带来了新的技术和材料。随着金属材料的流入以及本地水泥厂的建立，上海的建筑技术得到了提升，钢筋混凝土开始在建筑中得到广泛应用。新材料和新技术的革新为引进不同风格的建筑样式提供了可能性。各种风格的花园洋房如雨后春笋般涌现，甚至中国本土的富人阶层也开始仿效修建花园洋楼。到了30年代初，全球性的经济危机导致西方国家生产效率大幅下降，失业率急剧上升，大量廉价劳动力和滞销的建筑材料被运到上海市。与全球经济情况形成鲜明对比的是，上海地区的经济依然繁荣，这就为上海花园洋房爆发式增长提供了契机。

1932年“一·二八”淞沪会战战争开始，直到1936年，因战事破坏，房地产业受到较大冲击。高级花园住宅的建造仍在继续，建筑风格逐渐开始向现代主义靠拢。留学海外的第一批建筑师回国从业，建筑风格开始有了全面革新。

抗日战争爆发后，花园洋房的建造数量相对较少，但有两次显著的增长变化。第一次是1938年至1941年的孤岛时期。1937年上海市沦陷后，非租界地区陷入瘫痪，周边省市的难民纷纷逃亡到租界区，这导致大量物资和资金流入，为建筑业带来了新的机会，建筑商们也投资兴建了许多花园洋房。这是花园洋房建筑的巅峰时期，主要集中在公共租界和法租界的西部地区，建筑样式丰富多样，数量众多。上海的花园洋房往往呈现出一个“建筑群”的特征，同一区域内的花园洋房建筑风格连贯且趋同，用途也相对一致。第二次显著增长是1946年至1949年。1945年抗日战争结束后，整个社会生活出现波动，通货膨胀严重。作为第二次世界大战胜利国之一，一部分军政要员和大企业家返回中原地区，他们带回了西方的建筑理念和技术。这个阶段建筑风格受到现代主义影响，平面布局自由灵活，注重功能和形式统一，外观不再沉迷于古典样式和繁复装饰，而是追求简洁立体的构成效果。

到了现代，从新住宅运动兴起开始，新洋房运动就作为住宅文化运动的延续，从更为贴近消费者的角度，如火如荼地展开了。“花园洋房”先在南方都市热身，2000年后随“南方军团挥师北上”出现在北京地产市场，2003年以珠江国际城的“新洋屋运动”为标志，花园洋房热在北京房地产市场达到一个新高，然而，现今市场中的相继出现的花园洋房和当年的花园洋房已相去甚远。

随着国民经济的发展，居民收人的提高，“小康住宅”会日益受到欢迎，而随着消费能力的提高，从注重人的需求和居住行为的规律出发，住宅空间功能细化的趋势会更加明显。现代花园洋房追求低容积率、高绿化率及较大的楼间距，强调空间环境均衡性。

中原地区的花园洋房自19世纪中期起，为上海市、福建省和广东省一带上流阶层所专属，随着近年来房地产行业竞争日益激烈，产品市场分区的细化出现了特征较为明显的高档集合住宅并成的花园洋房。花园洋房指的是将联排与独栋的部分设计理念引入到多层集合住宅中，融合强调住宅的风情化立面风格以及户外休闲功能的高档集合住宅。

1999年博德西奥（BDCL）结合中国国情，在万科水晶城中首次创造了中国第一代花园洋房，其中南沙境界更是创造了被称为兼具国际最新设计理念及岭南特色的——合院别墅。十多年后，由BDCL担任设计师的山东鲁商集团哈尔滨市项目，以情景花园洋房的设计概念，再次为市场呈现出新的设计作品。

近年来，随着房地产业竞争日益激烈，高档集合住宅中的花园洋房越来越受欢迎。尽管学界和国家相关法规尚未对花园洋房进行明确的界定，但一般来说，花园洋房是指将独栋和联排住宅的设计理念引入到多层住宅中，强调户外休闲功能和独特的立面风格。

目前学界和国家相关法规对花园洋房并没有明确的界定。一般认为：花园洋房是指将部分独栋与联排住宅的设计手法引入多层集合住宅，强调住宅的户外休闲功能以及风情化立面风格的高档集合住宅。

为了便于楼层住户出入观景露台，花园洋房常采用退台和跃层的设计手法，形成丰富的平、剖面组合设计。常见的组合设计一般将首层与地下一层或与二层利用室内楼梯形成跃层设计；二层或与三层形成跃层设计，或平层化处理；顶部一般多为跃层户型，中间有若干层平层户型。

“花园洋房”与一般多层住宅的最大区别在于采用了“退台式"设计，退台设计颠覆了普通多层住宅平板立面造型，形成错落有致的居住空间，也提供出更多空间布局。同时由于退台，使建筑单体之间形成较大的栋距带来更为开阔景观视野。在设计上一可让每层住户的户型都呈现不同的特点和附加值，从一楼的大面积庭院开始，以上每个楼层分别拥有大小不同的露台+阳台。

由于只有首层才拥有花园，为了使更多的楼层享受到地面花园景观，提高花园洋房的综合开发效益，在首层户型设计中，多采用剖面组合设计的手法。常见的组合方式有首层与半地下层形成跃层户型或首层与二层组成跃层户型；还有更加复杂的组合方式，如首层、二层独立分户，每层住户均设有室内楼梯与（半）地下室相连，地下室按户设置下沉式小院，形成首二层分享下沉景观花园的格局。在户型剖面设计中有时也采用错层的手法，丰富室内空间变化。

花园洋房建筑技艺是一个结合现代建筑风格和园林空间的理想选择。它将室内与室外融为一体，它不仅提供了舒适、优雅的居住环境，还让居住者能够与大自然亲密接触。花园洋房注重细节精致，每一个角落都经过精心设计和制作。采用高质量的材料和先进的建筑工艺，确保房屋的结构稳固、耐久性强。同时，注重环保和可持续发展，致力于打造一个与自然环境相融合的住宅。

花园洋房的户型布局是以室外观景空间为核心逐层展开的。通常，花园洋房在景观朝向布置室外庭院或露台，再围绕庭院或露台布置户内共用性质的生活空间，如起居、餐厅、娱乐等空间；在最外围布置卧室及厨卫等私密性强及辅助使用空间。这种布局突出了户型的休闲品质，重视餐饮活动在休闲生活中的作用，在面宽条件允许的情况下常把餐饮空间与起居厅并列于景观面朝向上。这与传统集合住宅常将生活居室（如卧室）等尽量布置在向阳主朝向上的做法有很大不同。

花园洋房通常为5层多层建筑，每户具有客厅、餐厅、主卧、卧室、卫生间、厨房。露台与门厅或主卧相通，花园则与主卧室或厅连通。在某些项目中也有做四层的花园洋房的，它是五层花园洋房的变形，相当于抽掉第四层。

一层单位另有阳光房或多功能房，一至三层另有主卧卫生间，为一梯两户结构。其中，一层的每两户中间设有单元门，一层的前中部突出设有单元门，入口玄关侧面和单元前面形成半围合的情景花园；二层的两户中间有楼梯，在一层玄关和主卧室部位退台，形成二层入户花园和景观露台；三层则在二层入户花园部位形成景观露台；四层的两户中间有公共楼梯，公共楼梯上到四层位置，每户在户内退台，形成观景露台；五层设有户内楼梯、主卧室和客厅前位置退台，形成前连通观景露台。

狭义的花园洋房指的是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所称的花园式住宅、西式洋房、小洋楼。这种房屋通常带有私家花园、草坪和车库，采用独院式平房或二、三层小楼的结构。重点是每户都拥有自己的花园，这包括市场上的花园式联排别墅（或双拼房）。这种房屋户型较大，居住舒适度较高。狭义的花园洋房实际上可以看作是指别墅，每户都拥有私家花园，产品品质高，装修豪华。这类花园洋房的建筑风格多样，有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式等。

广义的花园洋房不再仅限于别墅，从某种程度上更适应于称之为Garden House或Garden 公寓。从国内房地产市场的情况来看，目前市场上存在的花园洋房大多属于广义的花园洋房。广义的花园洋房通常属于低密度住宅，容积率一般不超过1.0，建筑风格以欧洲、北美、南洋等外国风格为主，小区的园林规划较好，绿化率较高，注重景观品质，形成了一定规模的社区。此外，如果一个低密度住宅小区，产品形式为6层以下的多层板式建筑，风格为欧式（或者北美、南洋等），每栋楼下的景观都很好，花园属于大家共有，实现了居住者都有花园的理念，同样可以称之为花园洋房。

广义花园洋房的容积率相比狭义的要高一些，但仍属于低密度住宅。户型与普通住宅相似，包括100多平米的平层和近200平米的复式。这类房屋主要位于郊区，是住宅郊区化的产物，因此销售价格相对较低。尽管如此，广义花园洋房的定位客群仍然是中产阶级，而且有一定的文化素养。

广义花园洋房介于别墅和普通公寓之间，它兼具部分别墅（独栋和联排Townhouse）的优点，同时无法完全摆脱城市的繁华和便利，因此在地理位置上也处于别墅区和主城区之间。

上海市早期出现的花园住宅大多参照欧洲文艺复兴时期的古典式建筑，尤其是在1900年左右，租界的统治者们兴建了众多仿法国、德国古典主义样式的洋房。

随着繁荣时期的到来，洋房住宅的人群扩大到了中产阶级，建筑形式也从早期的文艺复兴样式，转变为轻盈灵动的西班牙风格、乡村别墅风格或者是混合式样。西班牙风格的住宅装饰多使用花铁件，一般层高较低，屋顶采用坡度平缓的筒瓦，并在南面设置敞廊或阳台，以适应上海市的气候条件。坡屋顶、烟囱和细部装饰都带有西班牙特色的绞绳柱和齿状线脚。这类住宅造价不高，建造速度较快，因此受到广大中产阶级的喜爱，成为上海花园住宅中最常见的一种形式。

而混合式花园住宅则没有固定的建筑风格，是许多不同住宅形式的组合。这种做法是为了迎合主人们的特殊爱好或炫耀主人的财富，以显示出标新立异的风格，并引起关注。到了后来，随着科学技术和建筑理论的发展，洋房建筑受到当时西方现代主义的影响，出现了完全以现代派为主的住宅建筑，例如吴同文住宅。

现代派建筑注重功能和形式的并重，布局趋向自由，结构上采用了由砖木承重、木桁架过渡到钢筋混凝土混合结构，外观上追求立体效果。尽管受到战争的影响，现代主义并没有对上海市洋房产生根本性的影响，更多地只是出于猎奇和时尚的目的。

以上为近代上海花园住宅各时期主要风格样式，除此外，北欧式、地中海式、意大利式、美国殖民地式、混合式、东南亚殖民地式、中原地区传统式等多种建筑风格也占据一小部分比重。

在目前的花园洋房楼盘中，主要有有两种大的类型。一是规模较大，住宅产品纯粹性强，花园洋房占主导地位。也比较容易在小区内部打造花园洋房亲切的氛围，社区规划上呈现出均质均好的特点，不求超大规模、震撼人心的中央景观，而是追求房前屋后小庭院的人性化尺度。建筑设计上，层层退台使建筑形体从下到上逐渐收缩，产生不同楼层上的露台花园，同时提供了较多的特色户型。二是不以规模取胜，而只是在混合型社区中的数个组团。景观上依托周边较好的城市绿地、公园，其花园洋房组团规模在体量上与城市及街区尺度协调，突出街区化特色。

淮海中路650弄3号有一幢三层的花园洋房，建筑外立面均为清水砖墙面，青砖为主，粘土实心砖为点缀。这幢洋房已矗立在此百余年，曾是上海孙中山行馆旧址（原宝昌路408号），1996年被评为区级文物保护单位。

宋子文岳阳路 145号住宅是一幢法国式（另有一说是荷兰乡村式）花园洋房，这座花园住宅建于1928 年，坐北朝南，屋高 3 层砖混结构，配备占地 10 亩的大花园。南立面为对称式构图，三段式划分。孟莎式屋顶为法国式建筑中常采用的一种式样，屋顶尺度大，两折式坡屋顶，上下两折之间有明显的折檐，上段坡度平缓下段陡峭并在近檐口处略向上翘起。现在该宅是上海市老干部活动中心，1989 年被列为上海市近代优秀建筑保护单位。

宋子文永嘉路501号的住宅，是一幢具有法国城堡式的花园洋房，于1928 年建造，面南向，立面为不对称造型，为混合结构，屋高3层，平瓦屋顶，上陡下缓。南北坡面中部均有三个连续的老虎窗（“老虎”为“roof”的洋泾浜英语），其词义为“屋顶”，屋檐下有连续的支托支撑。该住宅的西北侧立面有圆柱形锥顶塔楼，上部采用尖锥铁皮屋顶呈喇叭口。半地下室外墙为仿石饰面，但石面以上用细沙卵石墙面，窗口及墙隅镶清水粘土实心砖，坚窗间有红砖砌成的四边形装饰。住宅以入口台阶为中心，底层左右两侧有两扇拱形窗。三层为3扇方额的钢沿窗户周都用红砖勒装饰，内设尾旋形式的楼梯登高。永嘉路住宅今是上海老干部大学老干部活动中心，于1991年12月被列为上海市近代筑保护单位。

“花园洋房”区具有的特殊的文化价值和历史价值。由于上海城市发展特定的时代背景，上海“花园洋房区”过去被视为是西方侵略的屈辱。虽然1949年以后它们逐步为人民所接受，但旧有的观念，加之从解放初期到上世纪80年代中国经济发展的状况，使得上海城市规划中，“花园洋房”的保护与利用始终排不上应有的位置，高级住宅区的建设在这一时期成为断层。直到改革开放后的上世纪末，随着中国经济的高速发展、大量外资和海外人士的进入、上海小康目标和人均收入水平目标的实现，以及随之而来的房地产业的繁荣，上海市内高层、新“花园洋房”拔地而起。人们的观念也为之一变，先富起来的一批人已将“花园洋房”作为追求的目标。在上海市内和周边的各个区域已形成了初具规模的新的别墅建筑群。这是改革开放的结果，也是上海城市历史与文化发展的必然趋势之一。

《上海市中心区历史风貌保护规划》的统计数据表明，上海市现存花园洋房达144.01万m'建筑面积，其中徐汇区分布最多，长宁区的分布数量列第二位。这些留存下来的花园洋房，随着历史的变迁和市区人口的膨胀，大多数从原先的一栋一户、一屋一户、一号—户，改变成一栋容纳多户居住。合用厨卫，居住拥挤，远远超过了原设计功能要求。由于对房屋本身及设施环境容量的超负荷使用，致使这些留存下来的花园洋房都遭到了不同程度的损坏。